ImmobilienWertRechner

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund
Immobilienrichtwerte mit Stand vom 01.01.2017
Lage des Objektes in Dortmund
Eigenschaften des Objektes

Stufen Sie die Wohnlage (s. Beschreibung) eigenverantwortlich ein.

Impressum

Hinweise zur Ermittlung des Schätzwertes Ihrer Immobilie

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund stellt als kostenfreien Service einen online-Rechner zur Ermittlung eines Schätzwertes für Immobilien auf Basis der Immobilienrichtwerte zur Verfügung. Das Ergebnis ersetzt nicht die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses, bildet jedoch eine gute Orientierungshilfe zur Wertfindung Ihrer Immobilie.

Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Immobilienwerte bezogen auf ein für die jeweilige Lage typisches "Normobjekt". Sie werden sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und durch Beschluss des Gutachterausschusses stichtagsbezogen festgesetzt.

Werte für Garagen, Stellplätze und Sondernutzungsrechte sind separat nach ihrem Zeitwert zu veranschlagen. Hinweise hierzu enthält der örtliche Grundstücksmarktbericht.

Darüber hinaus können weitere Einflussfaktoren bei der Wertfindung eine Rolle spielen, wie besondere örtliche und bauliche Gegebenheiten, der Objektzustand, besondere Einbauten, ein Erbbaurecht, Wiederkaufsrechte, Baulasten, Leitungsrechte, schädliche Bodenverunreinigungen u.a.m..

Die Anwendung erfolgt auf Basis der vom Gutachterausschuss ermittelten und beschlossenen Umrechnungskoeffizienten. Dabei trägt der Nutzer die beschreibenden Merkmale seines Objektes eigenverantwortlich ein und ermittelt so den Schätzwert der Immobilie. Bei Besonderheiten wie exponierter Lagen, Villen, Schrottimmobilien, Neubauten o.ä. ist die Ermittlung des Schätzwertes mit Hilfe des Immobilienwertrechners leider nicht möglich. Die Verantwortung für die sachgerechte Anwendung obliegt dem Nutzer.

Ich habe die Hinweise zur Ermittlung des Schätzwertes zur Kenntnis genommen.

in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003.

Hier ist die tatsächliche Grundstücksgröße einzutragen, soweit sie nicht selbstständig nutzbare oder verwertbare Teilflächen (bspw. separate Baugrundstücke) beinhaltet.

Der Wert der selbstständigen nutzbaren Teilfläche ist gesondert hinzuzurechnen.

Der Rohertrag (§ 18 Absatz 2 Satz 1 ImmoWertV) umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Er ist aufgrund marktüblich erzielbarer Mieten unter Berücksichtigung des zum Kaufzeitpunkt gültigen Mietspiegels für nicht preisgebundene Wohnungen in Dortmund einzutragen.

Entsprechen die tatsächlichen Mieten den marktüblich erzielbaren Erträgen, so sind diese einzusetzen. Weichen die tatsächlich erzielten Erträge erheblich von den marktüblich erzielbaren Erträgen ab, ist der Schätzwert auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge zu ermitteln.

Diese Abweichung ist als gesondert zu berücksichtigen. Möglichkeiten der Anpassung der Erträge sind zu berücksichtigen. Erhebliche Abweichungen können sich z. B. auf Grund wohnungs-, vertrags- oder mietrechtlicher Bindungen ergeben oder bei vorhandenen Baumängeln bzw. Bauschäden oder bei Erträgen aus Werbeträgern, Mobilfunkmasten u. ä. vorliegen.

Sehr gute Wohnlage
  • Aufgelockerte Bebauung, ruhige Wohngegend, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Wohnhäuser mit geringer Anzahl an Wohneinheiten
  • Gute Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, gepflegtes Straßenbild
  • Günstige Verkehrsanbindung (Straßen, Wege u. ÖPNV), innerhalb des Wohngebietes ausschließlich Anliegerverkehr
  • Gute öffentliche und private Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Behörden etc.)
Gute Wohnlage
  • Aufgelockerte Bebauung, überwiegend Wohngegend, auch Wohnhäuser mit großer Anzahl an Wohneinheiten
  • Grünflächen an Straßen bzw. in den Vorgärten, gepflegtes Straßenbild
  • Günstige Verkehrsanbindung (Straßen, Wege u. ÖPNV), innerhalb des Wohngebietes überwiegend Anliegerverkehr, gute Parkmöglichkeiten
  • Gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen
Mittlere Wohnlage
  • Wohn- oder gemischte bauliche Nutzungen, auch mit großer Anzahl an Einheiten, dichte Bebauung
  • Wenige Grünflächen, Straßenbild ohne Auffälligkeiten
  • Höheres Verkehrsaufkommen, tlw. Durchgangsverkehr
  • Ausreichende Verkehrsanbindung (Straßen, Wege u. ÖPNV), ausreichender Parkraum
  • Nahversorgung gewährleistet, andere Infrastruktureinrichtungen ausreichend erreichbar.
Einfache Wohnlage
  • Wohnen in unmittelbarer Nähe zu Industrie- und Gewerbeanlagen.
  • Hohe Bebauungsdichte, starke Beeinträchtigungen durch wenig Licht, Luft und Sonne
  • Kaum Frei- und Grünflächen, ungepflegtes Straßenbild
  • Starkes Verkehrsaufkommen, viel Durchgangsverkehr
  • Schlechte Verkehrsanbindung (Straßen, Wege u. ÖPNV), wenig Parkraum
  • Mängel in der infrastrukturellen Ausstattung

Neben den Wohnlagemerkmalen können Immissionseinflüsse (Lärm, Staub, Gerüche) und das Image den Wert eines Wohnquartiers beeinflussen.

Für Gebäude, die vor 1980 errichtet und zwischenzeitlich modernisiert wurden, kann eine nächst höhere Ausstattungsklasse gewählt werden.

Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- und sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Eine Interpolation für Teilmodernisierung ist möglich.

Einzutragen ist das tatsächliche Baujahr.

Auch bei modernisierten Gebäuden richtet sich die Zuordnung nach dem ursprünglichen Baujahr und nicht nach dem Jahr der Modernisierung. Das Alter eines Gebäudes bestimmt maßgeblich die Beschaffenheit und damit den Wert.

Zu- oder Abschläge sind in der Immobilienrichtwertauskunft veröffentlicht. Zwischenwerte innerhalb der Spannen werden automatisch interpoliert. Gilt nicht für Neubauten.